不動産鑑定FAQ（よくある質問集）

皆様から頂きましたご質問を簡潔にご紹介します、ご依頼前のご参考になれば幸いです。

Q1. 不動産鑑定と仲介業者の査定の違いは何ですか？

A. 仲介査定は「売れる価格」、不動産鑑定は「中立で客観的な価値」を示します。

仲介業者の査定は、売主・買主の事情や仲介会社の販売戦略、市場の動きを踏まえた「売れる価格」を算出するものです。いわば実務的な相場感に基づく価格です。

一方、不動産鑑定は、法令、公的資料、不動産鑑定評価基準に基づき、売主・買主どちらにも偏らない中立的な価値（適正価格）を示します。

そのため鑑定評価は、裁判、調停、遺産分割、税務、補償などの公式な判断材料として利用されます。また、鑑定評価書は永続的に残る公的性格を持つため、将来の不動産市場にも影響を与える重要な資料となります。

このため、不動産鑑定士が綿密な調査と分析を行い、専門的に判断しています。

Q2. 鑑定評価書はどんな場面で使われますか？

A. 裁判・調停・税務・遺産分割など、“公式な判断が必要な場面”で使われます。

鑑定評価書は、公的性格を持つ中立な不動産価値を示す専門資料であり、次のような場面で利用されます。

• 裁判（民事・家事）：売買トラブル、賃料増減請求、離婚時の財産分与などで裁判所の判断材料になります。
• 調停・仲裁：遺産分割や共有物分割で公平な基準として使われます。
• 税務：相続税評価の妥当性確認、固定資産税の不服申立てなどで専門的根拠となります。
• 補償（公共事業）：立ち退き補償や用地買収の補償額決定に利用されます。
• 企業の意思決定：M&A、担保評価などで信頼できる価値として採用されます。
• その他：地代・家賃の適正化、借地権・底地評価、同族間売買の価格決定など。

Q3. 予算や時間の都合で鑑定評価書までは難しいのですが、仲介業者の査定書では不安があります。鑑定士が発行する簡易な成果品はありますか？

A. はい。ご要望に応じて「価格調査報告書」という簡易版の成果品をご提供できます。

不動産鑑定評価書は法令や鑑定評価基準に基づく正式な成果品であり、調査範囲も広く、作成に一定の期間と費用が必要です。一方で、仲介業者の査定書では根拠が弱く不安が残るものの、正式な鑑定評価書までは必要ないというケースもあります。

そのような場合には、鑑定評価に準ずる簡易版として「価格調査報告書」を作成することが可能です。

• 価格調査報告書とは：鑑定評価の考え方を踏まえつつ、調査項目の一部を省略し、簡易な分析で概算額を提示する成果品です。
• メリット：仲介査定より根拠が明確、予算を抑えられる、納期が短縮できる、相続・遺産分割・交渉などの参考資料として有用です。
• 注意点：裁判・調停・税務申告・補償など公式な場面では簡易版では不十分で、正式な鑑定評価書を推奨します。

価格調査報告書は「鑑定評価ほど重くないが、仲介査定より信頼性が高い」中間的な成果品です。ご要望や目的に応じて最適な形式をご提案いたします。

Q4. 鑑定評価の費用はどれくらいですか？また、期間はどれくらいですか？

A. 費用は案件ごとにお見積もりし、期間は概算価格の提示まで最短5営業日、評価書の発行まで10営業日が目安です。

鑑定評価の費用は、不動産鑑定評価報酬基準に基づき、物件の種類・規模・調査範囲・目的などを踏まえて案件ごとにお見積もりいたします。弊社ホームページの業務案内に概算費用を掲載しておりますので、ご参考いただければ幸いです。

鑑定評価の期間は以下が目安となります。

• 概算価格のご提示： 最短5営業日
• 鑑定評価書（価格調査報告書）の発行： 10営業日程度

物件の規模、資料の整備状況、目的（裁判・税務など）によって期間は前後しますが、可能な限り迅速に対応いたします。

Q5. 鑑定評価の流れを教えてください。

A. ご依頼から評価書の発行まで、一般的には次の7つのステップで進みます。

1. ご相談・ヒアリング：目的、物件の種類、必要な精度を確認し、最適な評価方法をご提案します。
   事前に資料をご準備いただけると、ご相談やご面談が非常にスムーズになります。登記事項証明書、公図、建物図面、賃貸借契約書など、お手元の資料をお持ちいただくか、事前にご送付いただけましたら幸いです。
2. お見積もり・ご契約：鑑定評価報酬基準に基づきお見積もりを提示し、ご納得いただければ契約となります。
3. 資料収集・事前調査：登記事項証明書、公図、建物図面、賃貸借契約書など必要資料を収集します。
4. 現地調査（実査）：土地・建物の状況、周辺環境、接道状況などを鑑定士が現地で確認します。
5. 価格形成要因の分析：取引事例比較、収益性分析、原価法、市場動向などを多角的に検討します。
6. 鑑定評価書の作成：調査・分析結果を踏まえ、中立・客観的な適正価格を算定し、評価書としてまとめます。
7. ご説明・納品：評価額の根拠を丁寧にご説明し、鑑定評価書を納品します。

期間の目安：概算価格のご提示は最短5営業日、鑑定評価書の発行は10営業日程度です。

Q6. ご依頼をお断りするケースはありますか？

A. はい。公平性・中立性・専門性を確保できない場合には、ご依頼をお断りすることがあります。

不動産鑑定は中立・公正が絶対条件であり、鑑定士の判断に外部の圧力や利益相反があると評価の信頼性が損なわれます。そのため、以下のようなケースではご依頼をお断りする場合があります。

• 利害関係・血縁関係がある場合：依頼者が鑑定士または鑑定業者と明確な利害関係や血縁関係を有する場合。
• 常識的に不可能な価格を指示される場合：市場から大きく乖離した価格を指定するなど、鑑定士の独立した判断を妨げる要求がある場合。
• 極端に短い作業期間を要求される場合：必要な調査、検討ができないほど短期間の依頼。
• 依頼者プレッシャー（不当な圧力）がある場合：依頼者の希望価格に従わないなら依頼しない等、鑑定士の適切な判断を損なう要求がある場合。
• 鑑定結果が不正利用される恐れがある場合：鑑定結果が不当な利益獲得や他者への不利益に使われる可能性がある場合。
• 面談時に重大な問題がある場合：依頼者の態度や目的から、適正な業務遂行が困難と判断される場合。

業務途中で上記の問題が判明した場合、業務を中止し、前金等の返金に応じない場合もございます。

Q7. 地代・家賃・借地権などを相談したいのですが、正式な鑑定評価書は費用も高く、裁判で必ず採用されるとも限りません。予備調査的な価格調査にも対応していますか？

A. はい、対応しております。まずは「価格調査報告書」で方向性を確認し、必要になった段階で正式な鑑定評価書を作成することも可能です。

地代・家賃・借地権・底地の評価は、正式な鑑定評価書では調査範囲が広く費用も期間も大きくなります。そのため、まずは適正価格の方向性だけ知りたい場合には、予備調査として価格調査報告書を作成することが可能です。

• 価格調査報告書とは：鑑定評価の考え方を踏まえつつ、調査項目の一部を省略し、概算額を提示する簡易版の成果品です。
• 正式鑑定への移行：訴訟や調停が始まった段階で、価格調査報告書をベースに正式な鑑定評価書を作成することも可能です（費用も考慮します）。
• 注意点：簡易調査のため、正式な鑑定評価書より精度は劣ります。裁判・税務・補償など公式な場面では正式鑑定が必要です。