不動産鑑定評価とは？（一括査定との違い）

🧭 1. なぜこの違いが重要なのか

不動産の価格や賃料を調べる方法には 「一括査定」 と 「不動産鑑定評価」 の2つがあります。

しかし、「不動産鑑定士が鑑定評価額を出す」「不動産仲介業者が査定額を出す」ということの違いについて、 一般の方が迷いやすいポイントを踏まえて、不動産鑑定士の立場として整理しました。

🗂️ 2. 一括査定とは（不動産会社が行う“相場ベースの簡易査定”）

一括査定は、複数の不動産会社が相場をもとに“取引価格”を提示するサービスです。
ファックス、mail、電話等のみで 無料で手軽に使えるため、売却の参考情報として利用されます。

特徴

• 周辺相場をもとにした簡易的な計算
• 無料で利用できる
• 早い（即日〜数日）
• 売却の目安としては便利だが、専門家の判断ではないため、裁判、税務申告等では根拠として取り扱われないこともある。

📘 3. 不動産鑑定評価とは（法律に基づく“根拠のある公式な評価”）

不動産鑑定評価は、不動産鑑定士が法律に基づいて行う専門的な評価です。 調査・分析・評価を行い、根拠のある適正価格・賃料を示します。

特徴

• 調査・分析・評価を行う専門的な手続き
• 法律に基づく評価
• 鑑定評価書が発行される
• 交渉・調停・裁判・税務で利用可

査定書と不動産鑑定の特徴の一覧

項目	一般の不動産仲介査定	不動産鑑定
性質	価格の目安・参考値	法的根拠を持つ評価額
根拠	周辺相場・成約事例・担当者の経験	不動産鑑定評価基準・法令・公的資料
作成者	不動産仲介会社の担当者	不動産鑑定士
精度	ざっくりした目安	高精度・再現性のある評価
利用場面	売却の参考、広告価格の設定	交渉・調停・裁判・税務・M&A・担保評価など
形式	査定書（社内書式・簡易レポート）	鑑定評価書（公的性格を持つ書面）
費用	無料が多い	有料（正式な報酬）
期間	即日〜数日程度	1〜3週間程度（案件により変動）

以上の通り、価格を査定するについても、何のために不動産の価格を知りたいか？によって、不動産の鑑定評価書が必要な場合と仲介業者様の査定書でも対応可能で不動産鑑定評価書が不要な場合とございます。まずは、不動産鑑定士にご相談いただけましたら、不動産鑑定評価書の要否についてご回答させていただきますのでお気軽にご相談ください。